A pergunta mais comum entre moradores e inquilinos de prédios é se a taxa de fundo de reserva do condomínio é obrigatória.
Isso porque, entre direitos e deveres que ambos devem cumprir, sempre há dúvidas quanto às cobranças de despesas ordinárias e extraordinárias.
Até para não haver conflito, é de suma importância deixar claro quem paga o fundo de reserva e se há obrigatoriedade do pagamento ou não.
Por isso, vamos responder aos principais questionamentos para entender se o fundo de reserva é uma taxa comum do condomínio. Acompanhe este artigo!
O que é taxa de fundo de reserva do condomínio?
O fundo de reserva é uma taxa mensal semelhante a uma poupança, que ajuda a custear despesas extraordinárias do condomínio.
Como prevê a Lei nº 4.591/64, também conhecida como a Lei do Condomínio, a taxa de fundo de reserva faz parte da convenção condominial. Isto é, não depende de uma assembleia geral extraordinária para que haja a cobrança da taxa.
Essa convenção do condomínio determina a melhor forma de contribuição, bem como o valor da taxa, a duração do pagamento e quais despesas o fundo de reserva deve cobrir.
Valor do fundo de reserva: quanto pagar e até quando?
Uma coisa que amedronta qualquer proprietário de apartamento é o pagamento de taxa, ainda mais se for extra. Mas a taxa de fundo de reserva paga no condomínio gira em torno de 5% a 10% mensalmente, e sua cobrança não é contínua.
Isto é, como se trata de uma reserva em caixa para situações emergenciais, a cobrança é feita até atingir o limite de até três vezes mais que a receita mensal do condomínio.
Para entender isso, vamos supor que a taxa condominial seja no valor de R$ 300 ao passo que a receita mensal seja de R$ 20 mil. Então, a cobrança da taxa do fundo de reserva deve variar entre R$ 15 a R$ 30, até atingir entre R$ 30 mil e R$ 40 mil a mais que a receita mensal do condomínio.
Em seguida, pode-se pensar em suspender a arrecadação e aplicar o fundo de reserva em algum investimento seguro para usar futuramente.
Quais despesas são cobertas pelo fundo de reserva do condomínio?
A taxa de fundo de reserva do condomínio, como o próprio nome diz, é uma reserva. Logo, o seu uso deve ser de maneira preventivo, normalmente, em despesas extraordinárias, tais como:
- Manutenção, pinturas e reformas do apartamento que visam a melhoria do imóvel e do edifício;
- Indenizações trabalhistas antes da locação;
- Compra e instalação de equipamentos em geral;
- Reformas nas áreas comuns, que visam melhorar a decoração e o paisagismo.
De maneira geral, toda e qualquer despesa extraordinária deve constar na convenção do condomínio, como já mencionado neste artigo. É essa convenção que vai determinar o que o fundo de reserva deverá cobrir.
Além disso, apesar de o fundo de reserva não depender de assembleias para os condôminos saberem da arrecadação, o síndico deverá fazê-lo em até 30 dias para comunicar sobre o uso da taxa. Ainda mais se, por ventura, o gasto específico não estiver descrito na convenção.
O fundo de reserva pode ser usado em despesas ordinárias?
Não, apenas as despesas extraordinárias, salvo o que estiver explícito na convenção do condomínio. As despesas ordinárias são aquelas do cotidiano, como algumas abaixo:
- Limpeza, manutenção e conservação das áreas comuns;
- Pagamentos aos funcionários;
- Consumo de água, luz, esgoto;
- Manutenção e conservação de equipamentos gerais, como elevadores, piscinas, interfones, portões;
- Rateios de saldo devedor, durante o período de locação;
- Seguro condominial.
No entanto, pode acontecer de precisarem usar a taxa de fundo de reserva do condomínio para despesas ordinárias.
Nesse caso, sempre que houver essa necessidade de cobrir tais despesas, é importante levar para a aprovação em assembleia. Desse modo, pode-se definir um plano de reposição do valor usado da reserva.
Inquilino ou proprietário: quem paga a taxa de fundo de reserva?
Como o fundo de reserva é uma taxa que cobre as despesas extraordinárias do condomínio, então é o locador (proprietário) quem deve pagar o valor.
Inclusive, é a Lei do Inquilinato que determina isso no art. 22 da Lei nº 8.245/91: “compete ao locador: pagar as despesas extraordinárias de condomínio […]”.
Contudo, é possível que os inquilinos tenham que repor o fundo de reserva, no chamado “rateios extras”, desde que observado o seguinte:
- Quando for para cobrir gastos ordinários;
- Em caso de alta inadimplência;
- Ou no final do ano, quando ocorrem maiores gastos, como o pagamento do 13º salário.
Nesse sentido, o dono do imóvel só deve arcar com o fundo de reserva em dois casos: se for para despesas extraordinárias, ou ordinárias (antes da locação).
Outro ponto importante é sobre a criação de outros tipos de fundos, como fundos de obras e o fundo de equipagem.
O fundo de obras é para melhoria da infraestrutura do prédio, enquanto o fundo de equipagem é para equipar condomínios novos, seja com a compra de lixeiras ou até circuito interno de TV.
De qualquer forma, o síndico deve explicar a criação de fundos, como o objetivo, duração e valor da arrecadação.
Afinal, a taxa de fundo de reserva do condomínio é obrigatória?
De acordo com as informações presentes neste artigo, é correto afirmar que sim, a taxa de fundo de reserva é obrigatória.
Vale lembrar que essa taxa está presente na convenção do condomínio, sem necessidade de passar pela assembleia. A não ser para comunicar sobre o seu uso, ainda que a cobertura da taxa esteja na convenção.
De todo modo, não há o que se contestar sobre uma taxa que faz parte do condomínio, a menos que haja valores exorbitantes.
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